近年来，随着我国社会经济的高速发展，物业管理迅速发展，与此同时，物业管理中的问题也层出不穷，物业管理区域内的供水问题就是备受人们关注的问题之一。2007年，《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、行政法规的出台，为物业管理工作提供了法律依据。如何正确理解、运用法律、行政法规，做好物业管理区域内的供水工作，对维护正常的生产、生活秩序和业主的合法权益都有着十分重要的意义。

　　一、物业管理区域存在的供水设施。

　　（一）物业管理区域的定义

　　要了解物业管理区域内存在的供水设施，先得明确什么是物业管理区域。《物业管理条例》第九条规定：“ 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”释义的解释为：“物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。一般而言，它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。按照政府有关建设小区规划的规定，小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。”

　　由此可见，物业管理区域首先是一个法定的区域，必须是通过省、自治区、直辖市制订的办法加以确定；其次，物业管理区域既包括封闭式管理小区，也包括开放式的“自然街坊”。而人们通常所说的物业小区，就是封闭式管理小区，而大家经常简单地把物业管理区域与封闭式管理小区等同起来理解，是不准确的。因此，在适用法律法规方面应当注意到，物业管理区域内的供水活动除了应受到供水法规的规范外，还应遵守《物业管理条例》的规定。

　　（二）物业管理区域内的城市供水设施

　　从物业管理区域的高层、多层建筑物构成情况看，一般包括三种情况，一是纯高层建筑，二是高层建筑与多层建筑共存，三是纯多层建筑。开放式小区一般为第三种情形，封闭式小区则是三种情形都有，以第二种为主。

　　相应的，从给水配套设施的情况看，为了满足建筑区域内的高层建筑用水需求，一般来说封闭式的管理小区都会配套设计、建设有一套用于满足本小区的供水设施；而开放式小区则由于建筑物高度较低，无需专门配套独立的供水设施，直接使用城市公共供水设施便可。因此，物业管理区域内便存在着城市公共供水设施、二次供水设施。

　　（三）城市公共供水设施与二次供水设施的区别

　　城市公共供水设施和二次供水设施同属城市供水设施，在物业管理区域内同时存在，而两者之间在所有权属、安装、维护、保养主体方面有着明显的区别：

　　1、城市公共供水设施。所谓城市公共供水设施，是指净水（配水）厂及其取水设施，城市公共供水管道及其附属设施。城市公共供水设施由城市供水企业负责日常的管理、维护、改造、更换。

　　2、二次供水设施。二次供水是指单位或个人使用储存、加压等设施，将城市公共供水或自建设施供水经储存、加压后再供用户的形式；其设施是指为饮用水二次供水设置的水箱、水泵、闸阀、气压罐、电控装置、水处理设施、消毒设备、供水管道、泵房等设施。二次供水主要是为弥补城市公共供水压力不足，保证居住、生活在高层人群用水而设立的，服务对象特定。

　　那么，二次供水设施的所有权者是谁，维护责任主体又应当如何确定呢？《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《物权法》释义，业主对建筑区划内的共有部分的共有权，即指业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利，同时对共有部分享有共同管理权。这是因为业主所有的建筑物专有部分与共有部分具有一体性和不可分离性，如果没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。

　　因此，二次供水设施作为特定物业管理区域的一种附属设施，为该特定区域提供供水，其所有权应当属于本区域业主共有，业主对该二次供水设施享有共同管理权，同时也承担相应的义务。

　　二、供水企业在物业管理区域的供水义务。

　　（一）供水企业应当与最终用户建立供用水合同关系。

　　由于供水服务的最终用户是业主而非物业管理企业，因此对供水企业来说，在物业管理区域内，业主才是供用水合同的当事人，才是水费的交纳义务人。事实上，供水企业之所以向用户供水等完全是基于供水企业与用户签订有供用水合同，是供水企业依照《合同法》的规定和供用水合同的约定，履行其合同义务的行为。为此，《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”根据这一规定，供水企业有与物业管理区域内的业主签订供用水合同，向业主收取水费的权利。

　　（二）供水企业应依法承担的供水设施维护义务。

　　如前所述，供水企业应当与业主签订供用水合同，根据《合同法》、《物权法》和《城市供水条例》的规定，供水企业为了履行供水义务，在物业管理区域内安装的管线及其他设施的维护责任属于安装该管线设施的供水企业，而不属于物业管理企业，也不属于业主。因为安装并维护这些管线设施是供水企业根据其与业主所签订的供用水合同所承担的义务，是业主通过水费向其支付的相关服务费用的对价。因此，若供水企业不负责维护，而是由业主或物业管理企业承担维护的责任则显然是不公平的。对此，《物业管理条例》第五十二条作出了相应的规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”换句话说，《物业管理条例》第五十二条之所以规定供水企业承担供水设施的养护责任，是专门针对物业管理区域内所存在的城市公共供水设施而言的。

　　应当注意到，由于二次供水设施属于业主共同共有，不属于城市公共供水设施，不由供水企业“安装”，而作为供用水合同服务对价——“水费”的构成中也不包括二次供水设施的建设、维护成本，因此，供水企业依法不承担二次供水设施的建设、维护、保养责任。

　　三、业主、物业管理单位应承担的有关义务。

　　（一）业主有缴纳专项维修基金的义务。

　　《物业管理条例》第七条第四款规定了业主在物业管理活动中应按国家有关规定承担缴纳专项维修资金的义务。专项维修资金的来源依据是业主对物业区域内的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利，业主通过使用这些建筑、设施满足生活需求。缴纳专项维修资金是保证物业区域内业主共有部分获得正常的管理和维护的条件。各业主负有此义务，是基于自身利益，也是基于公共利益。业主享有公益权利，也应承担相应义务。

　　对于供水工作来说，业主共有、使用的二次供水设施能否正常运转、是否处于安全状态直接关系到业主能否放心用水，物业区域内安全用水的问题，二次供水设施的维修、更新、改造所产生的费用应由享有共有权利并直接受益的业主共同承担，在专项维修资金中列支。

　　（二）业主、物业管理企业或其它管理人对二次供水设施的管理义务。

　　《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，本条明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。据此，二次供水设施的维护、保养责任，依法应当由其所有人——拥有所有权的全体业主承担，业主不得以专有部分符合城市公共供水要求，以放弃使用二次供水设施为由不履行管理该设施的义务。

　　二次供水设施关乎每一个业主生活饮用水的卫生安全，日常管理维护包括清洗水池水箱、消毒、保养设备及附属设施等。实践中，大部分业主都将管理权通过委托服务合同的形式委托给专业化、市场化的物业管理企业或其它管理人。对此，《物权法》第八十一条也作了相应规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”。此时，根据权利义务对等原则，业主应当依法支付相应的服务费用，作为管理服务的对价，而相应的，接受业主委托的物业管理企业或其它管理人应当勤勉尽责，按照法律法规、规章的有关规定和服务合同的约定妥善管理二次供水设施，做好二次供水服务工作，确保二次供水设施的安全平稳状态。

　　四、结束语

　　物业管理区域内的供水工作牵涉的法律问题很多，法律关系庞杂，供水企业、业主和物业管理企业三方各自都扮演着十分重要的角色。因此，各方都应准确解读有关法律法规，依法承担起各自应负的供水管理责任：供水企业收取水费，依据《供用水合同》承担城市公共供水设施的养护责任；业主作为二次供水设施的所有权人，依法缴纳住房维修基金，作为权利人自行或委托有资质的管理人承担二次供水设施的养护义务；物业管理企业根据《物业管理合同》承担二次供水设施的养护义务。只有各方相互配合，密切协作，共同做好物业管理区域的供水工作，才能确保人民群众的正常生产、生活秩序。

　　（作者单位：汕头市自来水总公司）